Wer eine fremde Sache wie eine Dachfläche, also das Eigentum eines anderen, nutzen möchte, muss sich dafür vom Eigentümer ein entsprechendes Nutzungsrecht übertragen lassen. Dies lässt sich mit einem Vertrag machen, den beide Vertragsparteien, Dachbesitzer und Möchte-gern-Dachnutzer, schließen.
Mietvertrag: Was heißt Dachfläche vermieten?
Zum Vermieten wird ein Mietvertrag abgeschlossen. Darin ist unter anderem genau geregelt,
- wer vermietet: der Vermieter,
- wer mietet: der Mieter,
- was vermietet wird: die Mietsache,
- welche Miete der Mieter dem Vermieter zahlt: die Miethöhe
- und wie lange das Mietverhältnis andauert: die Mietzeit.
Im § 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) steht das Wesentliche zum Inhalt und zu den Hauptpflichten des Mietvertrags. Abschnitt 1 lautet: „Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“
Damit ist das wichtigste Kennzeichen einer Vermietung genannt: Der Mieter darf die Mietsache gegen Zahlung eines Entgelts (der Miete) gebrauchen. Bezogen auf das Thema Dachvermietung heißt das: Der Dacheigentümer vermietet seine Dachfläche und der Mieter darf diese benutzen, um zum Beispiel eine Solaranlage zur Stromerzeugung (Photovoltaik-Anlage) darauf zu installieren. Nicht mehr, nicht weniger.
Pachtvertrag: Was heißt Dachfläche verpachten?
Zum Verpachten wird ein Pachtvertrag abgeschlossen. Darin ist ähnlich wie im Mietvertrag geregelt,
- wer verpachtet: der Verpächter,
- wer pachtet: der Pächter,
- was verpachtet wird: die Pachtsache,
- welche Pacht der Pächter dem Verpächter zahlt: die Pachtform und Pachthöhe
- und wie lange das Pachtverhältnis andauert: die Pachtzeit.
§ 581 ff. des BGB regeln die vertragstypischen Pflichten beim Pachtvertrag. In Abschnitt 1 heißt es: „Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.“
Demnach ist das wichtigste Kennzeichen einer Verpachtung, dass der Pächter den gepachteten Gegenstand gegen Zahlung eines Entgelts (der Pacht) gebrauchen und Früchte daraus genießen darf. In Bezug auf die Dachverpachtung heißt das: Der Dacheigentümer verpachtet seine Dachfläche und der Pächter darf diese nutzen und deren Erträge ernten, zum Beispiel, indem er dort eine Solaranlage installiert, den von dieser erzeugten Solarstrom ins Netz einspeist und dafür die Einspeisevergütung einstreicht.
Der Dachpachtvertrag ist ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis, das Sie
- entweder befristet
- oder unbefristet
- schließen. Die Dachverpachtung endet nach Ablauf der Pachtfrist
- entweder automatisch, wenn sie nicht verlängert wird,
- oder mit einer Kündigung.
Als Dachverpächter verpflichten Sie sich dem Dachpächter gegenüber zur Überlassung des Dachs sowie des Rechts zum Gebrauch desselben samt Fruchtgenuss. Der Dachpächter verpflichtet sich im Gegenzug dazu, Ihnen die vereinbarte Pacht zu zahlen. Diese Pachtzahlung nennt man auch: den Pachtzins.
Was ist der Unterschied zwischen Dachfläche vermieten und Dachfläche verpachten?
Dachfläche vermieten vs. Dachfläche verpachten – der Vergleich zwischen Vermietung und Verpachtung, die im Juristendeutsch auch Schuldverhältnisse beziehungsweise Gebrauchsüberlassungen genannt werden, zeigt den wesentlichen Unterschied: Miete und Pacht unterscheiden sich in der sogenannten Fruchtziehung.
Die Fruchtziehung ist ein Nutzungsrecht und meint genau das, was sie benennt: Der Pächter darf – anders als der Mieter aus der Mietsache – mit gesetzlich geregeltem Recht Früchte aus seiner Pachtsache ziehen, sprich: Einnahmen generieren und Gewinn erwirtschaften. Die Fruchtziehung hat meistens den Zweck, den Gewinn zu maximieren. Um das ganz klar zu stellen: Der Mieter darf dagegen keine Früchte aus der Mietsache ziehen.
Ein ganz einfaches Beispiel verdeutlicht den Unterschied zwischen Miete und Pacht: Sie mieten einen Garten, in dem Obstbäume stehen. Als Mieter dürfen Sie die Früchte des Gartens weder ernten noch essen, einkochen oder verkaufen. Das dürften Sie nur, wenn Sie den Garten gepachtet hätten.
Deshalb wird beim Dachverpachten für Solar ein Pachtvertrag geschlossen und kein Mietvertrag. Denn nur über das Pachtverhältnis ist es dem Pächter einer Dachfläche rechtlich möglich, die Vergütung für den mit der Photovoltaik-Anlage erzeugten und eingespeisten Solarstrom zu behalten.
Das Vorgeschriebene zu den Gebrauchsüberlassungen Dachfläche vermieten und Dachfläche verpachten heißt nutzungsrechtlich: Wer seine Dachfläche verpachtet, der gewährt dem Vertragspartner das Recht, mit dem gepachteten Dach Einkünfte zu erzielen. Das ist mehr als das bloße Nutzungsrecht, das derjenige Dacheigentümer gewährt, der seine Dachfläche vermietet.
Wichtig: Im allgemeinen Sprachgebrauch wird der Begriff Dachfläche vermieten häufig auch dann benutzt, wenn eigentlich ein Pachtverhältnis besteht.
Was ist der steuerrechtliche Unterschied zwischen Dachfläche vermieten und Dachfläche verpachten?
Das deutsche Steuerrecht unterscheidet nicht, ob Sie Ihre Dachfläche vermieten oder verpachten. Beide Einnahmen, sowohl die Miete als auch die Pacht, müssen Sie versteuern.
§ 21 des Einkommenssteuergesetzes (EstG) schreibt dazu:
„(1) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind … Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht) …“
In der Steuererklärung wird nicht nach Vermietung und Verpachtung unterschieden, erklärt der Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V. online.
Als Dachverpächter zählen Sie vielmehr sämtliche Ihrer Einnahmen aus Vermietung und/oder Verpachtung zusammen, die Sie innerhalb eines Jahres einnehmen. Von dieser Summe ziehen Sie die Ausgaben ab, die Sie im selben Zeitraum für die Immobilie ausgegeben haben, zum Beispiel Renovierungskosten, Abschreibung, laufende Betriebskosten, Grundsteuer. Diese Kosten werden als Werbungskosten deklariert. Der Betrag, der bleibt, wenn Sie die Werbungskosten von den Miet-/Pachteinnahmen abziehen, sind Ihre tatsächlichen Einkünfte aus der Dachflächenvermietung beziehungsweise Dachflächenverpachtung – und für diese zahlen Sie Steuern.
Demnach sind Einkünfte aus der Dachvermietung und Dachverpachtung Überschusseinkünfte – und nicht Gewinneinkünfte.
Die Steuererklärung der Miete und/oder Pacht erfolgt in der Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Steuererklärung. Ihre Werbungskosten tragen Sie auf Seite 2 der Anlage V ein.
Wie unterscheiden sich Miete und Pacht noch?
Eine Miete wird in der Regel monatlich über die Laufzeit der im Mietvertrag vereinbarten Überlassung gezahlt. Eine Pacht kann
- sowohl als monatliche oder jährliche Zahlung über die Pachtzeit
- als auch als einmalige Zahlung direkt nach Pachtvertragsabschluss im Voraus gezahlt werden (sogenannte Einmalpachtzahlung).
Regelt der Pachtvertrag die Zahlungsmodi nicht ausdrücklich, wird die Pacht nach Ablauf der Pachtzeit fällig.
Fazit:
Das Dachfläche-Vermieten ist ein gegenseitiger Vertrag über die Überlassung des Gebrauchs von Sachen (Dachfläche).
Das Dachfläche-Verpachten ist ein gegenseitiger Vertrag über die Überlassung des Gebrauchs von Sachen plus des Rechts zur Fruchtziehung daraus.
Zum Merken: Der juristisch korrekte Begriff fürs Dachfläche vermieten ist demnach Dachfläche verpachten, denn es geht demjenigen, der Ihre Dachfläche mietet, darum, mit der Solaranlage darauf Erträge (Fruchtziehung, siehe oben) zu erzielen. Umgangssprachlich ist aber der Ausdruck Dachfläche vermieten gebräuchlicher.
Kennen Sie schon unseren Ratgeber zur Dachvermietung und Dachpacht? Sie können ihn hier als kostenloses PDF downloaden: